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                                      21年上半年地產趨勢總結和下半年預測

                                      發布時間:2022-05-05 11:05:35

                                      總結2021年上半年地產形式,下半年地產發展希望在哪里?(上)
                                      2021年上半年,中國地產市場整體延續了去年底的運行態勢,商品房銷售規模大幅增加,重點城市市場熱度不減,中央和地方密集出臺政策進行調控以穩定市場預期,中央調控邏輯進一步向供給端側重,地產金融監管持續強化,地方加快建立房地聯動機制、針對二手房市場調控的力度亦在不斷加強,部分城市調控效果已現。下半年,房地產調控政策環境仍偏緊,高基數下,全國商品房銷售規模預計將同比高位回落,但全年仍有望創新高。高規模的市場需求下,企業仍需聚集各項有力資源做大規模,把握“兩集中”下的投資機會以及營銷節奏。
                                        
                                         中國房地產市場的泡沫在加劇,中國政府出臺政策進行調控迫在眉睫。成都古方印模型設計有限公司就目前地產發展走勢參考官方和CREIS中指數據以及2021年四川地產開發公司新開發量制作的沙盤數量做出客觀的看法和評估。

                                      2021年上半年房地產市場形勢總結
                                      價格水平:上半年百城新房價格累計上漲1.70%,漲幅較去年同期擴大百城新

                                      建住宅市場整體較為平穩,價格累計漲幅較去年同期有所擴大,但漲幅仍處近年同期較低水平。根據中房指數系統百城價格指數,2021年6月,百城新建住宅均價16063元/平方米,同比上漲3.89%,漲幅較上月收窄0.19個百分點;環比上漲了0.36%,漲幅連續48個月在0.6%以內,整體維持在低位區間。累計來看,2021上半年百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期擴大0.43個百分點至1.70%。

                                      分梯隊來看,一線城市價格累計上漲1.76%,較去年同期收窄,但漲幅仍居各梯隊城市首位;二線城市價格累計上漲1.63%,部分熱點城市表現活躍;三四線代表城市上半年累計漲幅同比擴大,超八成城市新房價格累計上漲,市場有所升溫。分城市群來看,長三角區域政策效果不斷顯現,寧波、常州等城市市場有所降溫;珠三角房價領漲各城市群,上半年累計上漲3.16%,較去年同期擴大2.70個百分點,廣州、東莞、佛山等城市累計漲幅居百城前列;京津冀與山東半島累計均由跌轉漲,部分城市新房市場有所好轉。

                                      (長三角地區代表城市共15個,包括上海、杭州、南京、蘇州、無錫、溫州、合肥、南通、揚州、蕪湖、徐州、紹興、宿州、鎮江、淮安;珠三角地區代表城市共7個,包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、肇慶。)

                                      分區域來看,長三角地區整體熱度較高,市場規模維持高位。據中指數據監測,2021年上半年,長三角地區代表城市延續去年下半年市場趨勢,商品住宅成交面積同比增長57%,較2019年上半年增長54%,均明顯高于50城整體水平,拉動50城整體成交規模上行;從絕對規模來看,長三角地區代表城市成交規模突出,整體略低于2016年同期最高位。珠三角地區商品住宅成交面積同比增幅低于50城平均水平,上半年廣州、深圳等城市市場活躍度較高,商品住宅成交面積分別同比增長89%和55%。

                                      需求結構:多數城市套總價均值和中位數繼續上漲,90-120平米占比普遍提升,90平米以下占比有所回落

                                      一線城市中,上海受中心城區項目占比下滑影響,套總價結構性回調,套總價均值和中位數較2020年分別下跌6.3%和6.4%;北京套總價均值和中位數均有所下跌,跌幅分別為5.2%、7.4%;廣州年初市場熱度高,房價漲幅明顯,樓盤成交套總價均值和中位數均有所上漲,漲幅分別為7.1%和5.8%。
                                      二線城市中,廈門受上半年島外項目占比上升影響,套總價均值和中位數均出現結構性回落,較2020年分別下降9.8%和6.6%,降幅在30個代表城市中最為顯著;而成都、寧波和武漢等地套總價均值與中位數漲幅均超過15%。
                                      三線代表城市中,東部發達城市群內三線城市套總價漲幅較為突出,其中紹興、東莞、佛山市場熱度較高,套總價均值均較2020年上漲10%以上。

                                      市場主流需求仍聚焦90-120平方米產品,多數城市該面積段成交套數占比提升。與2020年相比,30個代表城市中有13個城市90平方米以下成交套數占比有所提升,其中廈門、重慶和上海等城市剛需購房比重上升明顯;17個城市90-120平方米住宅成交套數占比有所提升,長三角熱點城市杭州、蘇州和蕪湖等城市剛改需求積極釋放;

                                      供求關系:上半年重點城市上市面積創歷史同期新高,帶動需求積極釋放
                                      全國房屋新開工及房屋施工面積同比均有所增長。2021年1-5月,全國房屋新開工面積為7.4億平方米,同比增長6.9%,4、5月單月新開工面積同比均小幅下降。

                                      (20個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽、鄭州、長沙、福州、西安、長春、溫州,下同)

                                      房企緊抓時機積極推盤,上半年商品住宅新批上市面積創歷史同期新高。據初步統計,2021年上半年,20個代表城市商品住宅月均新批上市面積約1765萬平方米,同比增長10.3%,與2019年同期相比,增幅為8.9%,絕對規模刷新歷史同期記錄。

                                      從銷供比來看,上半年重點城市成交活躍,短期市場供應仍略顯不足。據初步統計,2021年上半年,20個代表城市商品住宅供銷比為1.26,短期市場略顯供不應求。北京、武漢、西安等城市上半年銷供比均在0.9~1.1之間,短期供需基本平衡;其余多數城市市場呈現短期供不應求狀態,如上海、深圳、合肥、成都等城市,銷供比處于1.6~1.8之間,短期市場供不應求態勢較為顯著。


                                      土地供求:300城住宅用地供需規模下降,樓面價創歷史新高

                                      2021年上半年,受重點城市宅地供應“兩集中”政策影響,全國300城住宅用地供供求規模均有所下降。根據中指·地主,上半年全國300城住宅用地推出5.0億平方米,同比下降9.5%;成交4.2億平方米,同比下降10.6%;成交出讓金2.6萬億元,同比增長13.4%。

                                      住宅用地成交樓面均價創歷史新高,溢價率保持高位。2021年上半年,全國300城住宅用地成交樓面均價為6170元/平方米,同比上漲26.7%;平均溢價率為17.5%,較去年同期提高1.3個百分點。優質地塊供應量增多,土地市場升溫,仍是支撐樓面價大幅上漲、溢價率提升的重要因素。

                                      價格方面,上半年,二線城市成交樓面均價同比上漲,一方面因無錫、重慶、杭州等熱點城市土地市場升溫,多宗地塊以上限價格成交,帶動成交樓面均價上漲;另一方面受重點22城供地“兩集中”政策影響,東部部分城市如廈門、南京、寧波、杭州、蘇州、合肥等上半年宅地成交規模同比增幅均超過20%,帶動二線城市整體樓面均價結構性上漲。

                                      值得關注的是,受“兩集中”供地影響,長三角三四線城市土地市場升溫,而除長三角外其他地區城市普遍采取錯峰供地,放緩供地節奏,進一步導致三四線成交樓面價上漲。

                                      另外,上半年高價地成交數量大幅增加且主要集中在長三角區域。據統計,2021年上半年全國共成交高價地超300宗,較2020年同期大幅增長;其中,長三角區域成交高價地占全國比例達到66%,杭州、南京、金華高價地成交宗數居前。
                                      開發投資:前5月房地產開發投資額高位增長,建筑工程投資為主要拉動項
                                      全國房地產開發投資額增長較快。2021年1-5月,全國房地產開發投資額為5.4萬億元,為歷史同期最高位,同比增長18.3%。其中房地產建筑工程投資3.2萬億元,同比增長22.7%,占房地產開發投資額的比重為58.0%;土地購置費達1.7萬億元,同比增長14.4%,占房地產開發投資額的比重為32.2%。
                                      房企到位資金亦為歷史同期最高,定金及預收款同比增幅最大。2021年1-5月,房地產開發企業到位資金為8.1萬億元,創歷史同期新高,同比增長29.9%。整體來看,2021年1-5月,全國房地產開發投資額增長速度較快,房企到位資金同比繼續保持快速增長,為房地產開發投資提供了較大資金支持。

                                        本文數據及內容來源:CREIS中指數據,中指·地主,成都古方印模型公司就上述內容不做任何解釋,僅供參考!

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